no image


Ajankohtaista

7 asiaa, jotka asuntosijoittajan kannattaa huomioida vuonna 2018 - osa 1
JULKAISTU: 16.4.2018      no image


Asunnon arvo koostuu usean osatekijän summasta. Toisinaan asuntosijoittaminen voikin tuntua tulevaisuuden ennustamiselta. Millaisia asioita pääkaupunkiseudun asuntosijoittajan olisi hyvä ottaa huomioon tällä hetkellä? Näihin kysymyksiin vastaa meidän oma kiinteistöasiantuntijamme Martti Suomela sekä OP:n listaamattomien sijoitusten johtaja Antti Palkén. Tässä ensimmäisessä osassa käymme läpi kolme ensimmäistä asiaa ja toisessa osassa loput neljä.

1. Pääkaupunkiseudun sisällä on monta erilaista markkinaa.

Asuntosijoittajan on hyvä tutkailla ensin asuntomarkkinoiden kokonaistilannetta. Kodit.io:n Martti Suomelan mukaan pääkaupunkiseudun tilanne on asuntomarkkinan osalta yleisesti hyvä, mutta toisaalta alueellisia eroja on paljon myös pääkaupunkiseudun sisällä, eikä seutua voida katsoa vain yhtenä markkinana

“Pääkaupunkiseudun sisällä on hyvin erilaisia markkinoita. Helsingin keskustan vetovoima on edelleen voimakas, mutta myös monien muiden alueiden vetovoima kehittyy. Vapaarahoitteisen uudistuotannon hinta on monilla alueilla suhteettoman korkea verrattuna saman alueen vanhaan asuntokantaan . Toisaalta uudisasuntojen haluttavuus sekä vetovoima ovat kuitenkin korkealla tasolla, sillä Ihmiset haluavat ostaa uutta”, Suomela kokoaa yhteen muutamia linjoja.

Suomelan mukaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinan kokonaiskuva on positiivinen, eikä hintojen kehitys ole yliampuvaa, vaikka asuntojen hinnat ovatkin muuhun Suomeen verrattuna korkeampia. Keskituloisilla henkilöillä on siis edelleen mahdollisuus löytää kohtuuhintaisia omistusasuntoja pääkaupunkiseudulta.

”Pääkaupunkiseutu kärsii yleisesti kaupungistumisen ja muuttoliikkeen myötä kroonisesta asuntopulasta. Uudisasuntojen vuosikausia kestänyt matala tarjonta on aiheuttanut varsinkin uudiskohteiden hinnannousuja ja vetänyt toki myös perässään vanhojen asuntojen hintoja. Tilanne on koko maan tasolla mielenkiintoinen, koska samaan aikaan maakuntien pienemmissä kaupungeissa arvot ovat lähteneet luisumaan alaspäin, maaseudun kohteista puhumattakaan”, OP:n Palkén toteaa.

2. Uudisrakentamisen hinta luo vääristymiä joillekin alueille

Pääkaupunkiseudulla on useita alueita, joilla sijaitsevien uudiskohteiden hintaero saman alueen vanhoihin asuntoihin on merkittävä. Uusikohteen ostoa harkitsevan kannattaa siis peilata läheisten vanhojen asuntojen hintoja.

Mikäli hintaero uuden ja vanhan välillä on reilusti yli 1000€/m2, kannattaa miettiä voisiko peruskorjattu vanha asunto olla kannattavampi sijoitus pitkällä tähtäimellä. Alueen vanhan ja uuden asuntokannan hintojen täytyy kuitenkin vuosien saatossa lähentyä toisiaan, kun alueen vanhaa kantaa korjataan ja aikoinaan uusien asuntojen korjausvelkaa alkaa puolestaan kertyä.

Esimerkkinä tästä hintojen vääristymästä Suomela antaa tilanteen, jossa saman kokoinen vanha peruskorjattu asunto omalla tontilla maksaa 2500 euroa neliöltä ja saman alueen vuokratontilla olevan uudiskohteen neliöhinta on 4000 euroa. Seuraavan 20 vuoden kuluessa vanhaan asuntoon liittyvät kumulatiiviset ylläpito- ja korjauskustannukset tuskin ylittävät tätä hankintahetken hintaeroa. Tietyllä alueella, kuten Vantaan Tikkurilassa, vanha rakennuskanta voi siis olla aliarvostettua verrattuna uuteeen.

Palkénin mielestä uudisrakentamisen ja vanhojen asuntojen hintaero selittyy yleensä kysyntätilanteella. Varsinkin suosituille alueilla saattaa olla huomattavan vähän vanhoja asuntoja myytävänä ja niiden myyntiajat ovat lyhyitä. Kysyntä voi olla patoutunut pitkällä aikavälillä ja alueelle tuleva uudiskohde saattaa tästä syystä olla poikkeuksellisen haluttu, joka toki näkyy myös hinnoittelussa. Asunnonostajien vaatimustaso on myös kasvanut ja uudiskohteet voivat täyttää helpommin näitä vaatimuksia. Asuntojen myyntivoiton verotus myös vinouttaa hieman markkinaa, koska asunnot myydään uutena ja sen jälkeen niissä yleensä asutaan vähintään verovapauteen vaaditut kaksi vuotta ja näin vanhojen asuntojen arvot saattavat ottaa hieman kiinni uudiskohteen hintoja.

3. Uudistuotannon hintaan vaikuttaa nykyinen käytäntö rakentaa vuokratonteille

2000-luvulla on tapahtunut myös selkeä muutos uudistuotannossa, joka vaikuttaa myös osaltaan asuntojen arvoon. Uusia asuntoja ei juurikaan enää rakenneta omille tonteille, vaan lähes kaikki uudet kohteet ovat vuokratonteilla.

“Vuokratontille rakentaminen laskee asunnon absoluuttista myyntihintaa jopa 1000€/m2, joten asunto on edullisempi ostaa. Tämä hinnan alennus tulee kuitenkin näkymään tulevina vuosina tontin vuokrasta johtuvina korkeampina hoitokustannuksina ja tuntuu siten asunnon ostajan kukkarossa”, Suomela muistuttaa.

Lue loput neljä asiaa, jotka asuntosijoittajan kannattaa huomioida artikkelimme toisesta osasta. no image