no image


Ajankohtaista

Asunnon myyntiopas
JULKAISTU: 8.2.2018      no image

Tässä oppaassa käsittelemme asunnon myyntiin liittyviä asioita hyvin käytännönläheisellä tavalla. Tämän oppaan tarkoituksena on auttaa sinua ymmärtämään asunnon myynnin kannalta oleelliset asiat.





Asunnon myynti

Nykyisen asunnon myynti on useimmiten ensimmäinen askel asunnonvaihdossa. Ennen kuin uuden kodin osalta tehdään kaupat, on hyvä saada nykyinen asunto myytyä. Jos sinulla on asuntolainaa, on tämä myös entistä useammin pankin asettama vaatimus.

Asunnon myyntiä suunnitteleva pohtii yleensä sitä, kannattaako asunnon myynti hoitaa itse vai käyttäisikö apuna kiinteistönvälittäjää. Näiden kahden perinteisen tavan ohella uudet asunnonvaihtokonseptit, kuten Kodit.io, nopeuttavat asunnon myyntiä.

Milloin on paras hetki myydä asunto?

Asunnon myynnissä puhutaan sesongeista ja ajankohdista, jolloin on järkevää ryhtyä myymään asuntoa. Loppujen lopuksi esimerkiksi vuodenajoilla on suhteellisen vähän vaikutusta esimerkiksi asuntojen hintaan ja myyntiaikaan. Ennemminkin asunnon myynnin kannalta on tärkeää tietää, mikä on oman asuinalueen markkinatilanne. Käytännössä se vaikuttaa eniten siihen, milloin asunto kannattaa myydä.

Asunnon myynti on yleensä seurausta elämäntilanteen muutoksesta, ei niinkään markkinatilanteesta. Esimerkiksi perheenlisäys tai uusi työpaikka toisella paikkakunnalla antaa sysäyksen asunnon myyntiin. Silti asuinalueen markkinatilannetta on hyvä seurata.

Asunnon hinta-arvio

Asunnon myyntihinnalla on väliä. Ennen asunnon myynnin aloittamista tulee myyjän määritellä asunnolle myyntihinta. Jos myyt asuntoasi kiinteistönvälittäjän avulla, perustuu asunnon myyntihinta useimmiten välittäjän antamaan hinta-arvioon. Jos taas myyt asuntoa itse, asunnon myyntihinnan arvioinnissa voit käyttää apuna esimerkiksi toteutuneiden asuntokauppojen myyntitilastoja tai tutkia esimerkiksi Oikotie.fi-palvelusta samasta taloyhtiöstä aiemmin myynnissä olleiden asuntojen myyntihintoja.

Asunnon hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa asunnon sijainti, koko, kunto sekä tehdyt remontit. Asunnon hinnan arvioinnissa käytetään myös reaaliaikaista dataa, jonka avulla asuntojen hintoja pystytään arvioimaan entistä tarkemmin.

Asunnon hinta-arvion tekeminen ei aina ole helppoa. Jokainen taloyhtiö ja asunto ovat yksilöllisiä, joten asuntojen hinnat voivat vaihdella paljonkin tietyn alueen sisällä. Kodit.io:n hinta-arviotyökalulla voit tehdä asunnostasi tarkan hinta-arvion.

Asunnon myynti-ilmoituksen laatiminen

Asunnon myynti-ilmoituksen tarkoituksena on antaa potentiaaliselle ostajalle mahdollisimman kattava kuva myynnissä olevasta asunnosta. Asunnon myynti-ilmoitus sisältää muun muassa asunnon ja taloyhtiön tiedot, asunnon myyntihinnan ja muut asumiskustannukset (kuten hoito- ja rahoitusvastike) ja tietoja alueen palveluista.

Huolella laadittu asuntoilmoitus laadukkaine kuvineen antaa ostajalle hyvän ensivaikutelman. Jos asuntoilmoituksessa esitetyt tiedot ovat vajavaisia tai kuvat näyttävät kiireessä räpsityiltä, voi tämä jo karkottaa potentiaalisen ostajan.

Asunnon myynnin kulut

Asunnon myynti vie aikaa ja rahaa. Seuraavassa muutamia yleisimpiä asunnon myyntiin liittyviä kuluja.

Välityspalkkio

Välityspalkkio on asunnon myyjän välittäjälle maksama korvaus välittäjän tekemästä työstä. Välityspalkkio maksetaan välittäjälle toteutuneesta asuntokaupasta. Välityspalkkion suuruus on yleisimmin 2–4 %. Välityspalkkio lasketaan toteutuneesta myyntihinnasta, joten esimerkiksi 250 000 euron asunnosta välityspalkkio on noin 5 000–10 000 euroa.

Asiakirjat

Asunnon myyntiin liittyy asiakirjoja ja papereita, jotka asunnon myyjän on syytä hankkia hyvissä ajoin ennen asunnon myynnin aloittamista. Tällaisia ovat muun muassa isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, taloyhtiön tilinpäätösdokumentit ja pohjapiirros. Nämä dokumentit voit tilata taloyhtiön isännöitsijältä.

Asuntoilmoitus ja asunnon markkinointi

Ilman asunnon markkinointia eivät potentiaaliset ostajat löydä asuntoasi. Siksi asuntoilmoituksen lisääminen asuntoportaaleihin (kuten Oikotie.fi ja Etuovi.fi) on lähes välttämätöntä. Tästä aiheutuu asunnon myyjälle myös kuluja. Monet hyödyntävät asunnon markkinointiin myös esimerkiksi kohdennettua markkinointia Facebookissa.

Asunnon myyntiin kuluva aika

Sanotaan, että ”aika on rahaa”. Tämä pätee myös asunnon myyntiin. Vaikka asunnon myyntiin käytetylle ajalle voi olla vaikeaa laskea rahallista arvoa, on se syytä huomioida osana asunnon myynnin kuluja. Asunnon myyntiin tuhrautuvan ajan minimointi on myös yksi Kodit.io-konseptin kantavista ajatuksista.

Asunnon myyntihinta

Miten asunnon myyntihinta voi olla kulu? Jos myyt asuntosi alle markkinahinnan, voidaan tämä menetetty raha laskea asuntokaupan kuluksi. Asunnon myyjän on syytä pohtia tarkkaan asunnon myyntiin kuluvan ajan ja asunnon myyntihinnan suhdetta. Kannattaako jäädä odottamaan parempaa tarjousta asunnosta, jos sitä voi joutua odottamaan viikkoja tai jopa kuukausia?

 

Asunnon myyntiin liittyvät asiakirjat

Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä hankkia tarvittavat asiakirjat jo ennakkoon. Esimerkiksi isännöitsijältä tilattavien dokumenttien osalta on hyvä varautua useamman päivän tai jopa viikon toimitusaikaan. Isännöitsijältä tilattavat dokumentit ovat maksullisia.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkeimpiä dokumentteja. Se on eräänlainen yhteenveto taloyhtiön ja myytävänä olevan asunnon tiedoista, historiasta ja taloyhtiön remonteista. Isännöitsijäntodistus on lakisääteinen asiakirja, ja se saa olla enintään 3 kuukautta vanha.

Yhtiöjärjestys

Asunnon ostajalla on oikeus tutustua asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksessä on muun muassa mainittava taloyhtiöön kuuluvat rakennukset ja niiden sijainnit, eri huoneistojen pinta-alat ja käyttötarkoitukset sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet. Myös yhtiöjärjestyksen voi tilata isännöitsijältä.

Taloyhtiön tilinpäätös

Kuten tavallisen osakeyhtiön, myös asunto-osakeyhtiön tulee laatia tilinpäätös. Tästä säädetään sekä kirjanpito- että asunto-osakeyhtiölaissa. Taloyhtiön tilinpäätös toimitetaan osakkaille useimmiten yhtiökokouskutsun yhteydessä. Tilinpäätöksen voi myös tilata isännöitsijältä.

Tilinpäätöksestä ja siihen liittyvästä toimintakertomuksesta asunnon ostaja saa yksityiskohtaisemman kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Pohjapiirros

Asunnon pohjapiirrosta ei kannata lähteä askartelemaan tai piirtämään itse, vaan virallisen asunnon pohjapiirroksen voi tilata joko rakennusvirastolta tai isännöitsijältä. Esimerkiksi Helsingissä asunnon pohjapiirroksia voi hakea suoraan Rakennusviraston asiointipalvelusta.

Asunnon ostotarjous ja sen hyväksyminen

Asunnon ostaja tekee myyjälle asunnon ostotarjouksen. Ostotarjous on aina syytä pyytää kirjallisena ja mielellään allekirjoitettuna dokumenttina. Ostotarjouksessa tulee olla eriteltynä asuntokaupan ehdot, kuten asunnon sijainti, tarjottava hinta, tarjouksen voimassaoloaika ja vapautumisaikataulu.

Ostotarjousta ja sen hyväksymistä pohtiessaan asunnon myyjän on hyvä puntaroida kokonaisuutta:

  • Onko ostajan tarjoama hinta toivotulla tasolla?
  • Onko pöydällä muita tarjouksia?

Jos et ole valmis hyväksymään asunnon ostotarjousta, voit aina tehdä vastatarjouksen. Kun asunnon myyjä ja ostaja pääsevät yhteisymmärrykseen asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista, syntyy kaupat.

Asunnon ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen on aika sopia varsinaisesta kaupanteosta ja sen ajankohdasta. Kaupantekotilaisuus järjestetään yleensä ostajan pankissa.

Asunnon kauppakirjan laatiminen

Asunnon myyjä vastaa kauppakirjan laatimisesta. Asunnon kauppakirjassa tulee olla mainittuna muun muassa seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (asunnon sijainti, pinta-ala, osakenumerot jne.)
  • kaupan ehdot (esim. kauppahinta, maksuehdot, omistusoikeiden siirtyminen)
  • vastuu asunto-osakkeesta aiheutuvista kustannuksista omistus- tai hallintaoikeuden siirtymiseen saakka.

Asunnon ostajan tulee saada tutustua asunnon kauppakirjaan ennen kaupantekotilaisuutta. Siksi onkin suositeltavaa, että asunnon myyjä toimittaa kauppakirjaluonnoksen asunnon ostajalle vähintään kolme päivää ennen kaupantekotilaisuutta. Asunnon kauppakirjamalleja löytyy verkosta. Jos käytät kiinteistönvälittäjää apuna, vastaa välittäjä kauppakirjan laadinnasta.

Kaupantekotilaisuus

Lopullinen kauppa tehdään kaupantekotilaisuudessa, jossa osapuolet allekirjoittavat asunnon kauppakirjan ja asunnon myyjä luovuttaa asunto-osakkeen hallintaan oikeuttavan osakekirjan asunnon ostajalle. Asunnon myyjä ja ostaja eivät kuitenkaan henkilökohtaisesti toimita osakekirjaa. Yleisin toimintatapa on se, että asunnon myyjä tilaa omasta pankistaan osakekirjan siirron ostajan pankkiin. Kaupantekotilaisuuden ja kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen osakekirja talletetaan asunnon ostajan pankkiin ja ostaja saa itselleen kopion osakekirjasta.

Miten Kodit.io helpottaa asunnon myyntiä?

Kuten huomasit, liittyy asunnon myyntiin monia eri vaiheita ja asioita, joita asunnon myyjän pitää hoitaa ja huomioida. Ennen kaikkea asunnon myynti on aikaa vievää puuhaa, etenkin jos myyt asuntoa itse.

Kodit.io helpottaa ja nopeuttaa asunnon myyntiä

Kodit.io-konseptin perusajatus on hyvin yksinkertainen – haluamme tehdä asunnonvaihdosta entistä helpompaa minimoimalla siihen kuluvan ajan ja stressin.

  • Nopeat kaupat: Saat myytyä asuntosi 7 päivässä.
  • Joustavuus: Voit halutessasi jatkaa antamaamme käteistarjouksen voimassaoloa 8 viikkoon, jolloin voit yrittää saada asunnostasi paremman hinnan.
  • Vähemmän stressiä uuden asunnon löytämisestä: Voit hoitaa asunnonvaihdon kauttamme: myy oma asuntosi meille ja löydä uusi kotisi laadukkaasti remontoitujen Kodit.io-asuntojen joukosta.
  • Ei väliaikaisia asuntoratkaisuja: Jos myyt asuntosi meille, voit myös halutessasi jäädä nykyiseen asuntoosi vuokralle siksi aikaa, kunnes löydät uuden kodin.

 

Haluatko tietää asuntosi hinnan? Tee ilmainen hinta-arvio.

no image