Tämän myyntioppaan sisältö:
1. Milloin kannattaa myydä?
3. Mitä asunnosta kannattaa pyytää?
4. Mitä myynti-ilmoituksessa kannattaa mainita?
5. Mikä asunnon myynnissä maksaa?
6. Mitä asiakirjoja tarvitaan?
7. Miten tarjous tehdään ja hyväksytään?
8. Miten varsinaiseen kauppakirjaan tulee?
9. Mitä tapahtuu kaupantekotilaisuudessa?
10. Voiko asuntoa myydä mitenkään helpommin tai nopeammin?

1. Milloin kannattaa myydä?

Onko vuodenajalla väliä? Vaikka asuntokauppa ei ole puhtaasti sesonkibisnes, esimerkiksi joulukuussa on havaittavissa selkeä hidastuminen asuntokaupassa sekä pienempi notkahdus kesäkuukausina. Vilkkainta asuntokauppa on kevättalvella.

Toisaalta sesonkivaikutusta tasoittaa se, että listattujen asuntojen määrä putoaa enemmän kuin asuntokauppojen määrä, joten myös kilpailu myyjien välillä vähenee.

Vuodenaikaa tärkeämpi on kuitenkin asuinalueen markkinatilanne. Markkinatilanne samalla alueella saattaa myös erota selvästi esimerkiksi yksiöiden ja kolmioiden välillä. Onko asuinalueesi suosio nousemassa vai laskemassa omistusasujaperheiden keskuudessa? Kilpailevatko asuntosijoittajat jokaisesta yksiöstä kynsin ja hampain, ja kaikki myydään tarjouskaupalla?

Harvemmin omistusasuja kuitenkaan pääsee optimoimaan myyntiajankohdan markkinatilanteen mukaan. Asunnon myynti on yleensä seurausta elämäntilanteen muutoksesta, ei niinkään markkinatilanteesta. Esimerkiksi perheenlisäys tai uusi työpaikka toisella paikkakunnalla antaa sysäyksen asunnon myyntiin.

2. Myynkö vanhan ensin vai vasta uuden löytymisen jälkeen?

Lisähaastetta asunnon myyntiin tuo se, että se pitää usein sovittaa yhteen uuden omistusasunnon ostamisen kanssa. Uuden ostaminen ennen edellisen myyntiä voi johtaa kahden asunnon loukkuun. Pankki voi jopa vaatia hyväksyttyä tarjousta aiemmasta asunnosta ennen kuin myöntää lainan uuteen.

Toisaalta, jos asunnon myy ennen kuin uusi koti on löytynyt ja tämän vapautumisaikataulu varmistunut, voi joutua järjestämään itselleen/perheelleen väliaikaisen majoituksen, jolloin muuttoja tulee yhden sijasta kaksi.

Neuvotteluasemaansa niin nykyisen myymisessä kuin uuden ostamisessa ja pankin kanssa voi parantaa merkittävästi tekemällä nykyisestä asunnosta takuukaupan. Tällä saa varmuuden asunnon myynnistä vähintään tiettyyn hintaan, mutta voi vielä jatkaa asunnon myyntiä määrajan, mikäli uskoo voivansa saada markkinoilta vielä paremman hinnan.

Kodit.io tarjoaa takuukaupan vain 1 %:n peruutusmaksulla ja jopa 8 viikon voimassaololla.

3. Mitä asunnosta kannattaa pyytää?

Ennen asunnon myynnin aloittamista tulee myyjän määritellä asunnolle pyyntihinta. Pyyntihinnalla on väliä.

Pyyntihinnan laittaminen alakanttiin voi johtaa asunnon myyntiin turhan edullisesti. Pyyntihinnassa yliampuminen on kuitenkin vähintään yhtä vaarallista, vaikka asunnon myynnillä ei olisi kiire. Liian korkea pyyntihinta voi karkottaa monia potentiaalisia ostajia, minkä seurauksena kilpailu asunnosta jää todennäköisesti vähäisemmäksi. Olennaista on myös huomioida, kuinka monen ostajan automaattisiin asuntovahteihin pyyntihinta osuu.

Jos myyt asuntoasi kiinteistönvälittäjän avulla, perustuu asunnon pyyntihinta useimmiten välittäjän antamaan hinta-arvioon. Välittäjillä on käytettävissään tilastot toteutuneista myyntihinnoista alueella.

Jos taas myyt asuntoa itse, voit tutkia asunnonmyyntiportaaleista samalta alueelta aiemmin myynnissä olleiden asuntojen pyyntihintoja. Kannattaa kuitenkin muistaa, että pyyntihinta ei välttämättä tarkoita, että asunto on mennyt kaupaksi läheskään tähän hintaan. Keskimäärin kauppahinta jää 5-10 % pyyntihinnan alle, mutta tässä ”tilastollisessa tinkivarassa” on paljon alueellista vaihtelua. Saman kunnan sisälläkin ero voi vaihdella postinumeroalueittain -30%:sta +30%:iin.)

Asunnon hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa asunnon sijainti, koko, kunto, tehdyt remontit sekä taloyhtiön taloustilanne ja korjausvelat (jotka eivät välttämättä näy yhtiön dokumenteissa).

Jokainen taloyhtiö ja asunto ovat yksilöllisiä, joten asuntojen hinnat voivat vaihdella paljonkin tietyn alueen sisällä. Kodit.io:n hinta-arviotyökalulla voit helposti tehdä asunnostasi hinta-arvion, joka ottaa huomioon asunnon ja taloyhtiön kriittisimmät ominaisuudet.

4. Mitä myynti-ilmoituksessa kannattaa mainita?

Asunnon myynti-ilmoituksen tarkoituksena on herättää potentiaalisten ostajien mielenkiinto ja antaa näille mahdollisimman kattava kuva myynnissä olevasta asunnosta. Ilmoitus sisältää muun muassa asunnon ja taloyhtiön tiedot, asunnon pyyntihinnan ja muut asumiskustannukset (kuten hoito- ja rahoitusvastikkeet) sekä tietoja alueen palveluista ja kulkuyhteyksistä.

Huolella laadittu asuntoilmoitus laadukkaine kuvineen antaa ostajalle hyvän ensivaikutelman. Jos asuntoilmoituksessa esitetyt tiedot ovat vajavaisia tai kuvat näyttävät kiireessä räpsityiltä, voi tämä jo karkottaa osan potentiaalisista ostajista.

5. Mikä asunnon myynnissä maksaa?

Asunnon myynti vie aikaa ja rahaa. Seuraavassa muutamia yleisimpiä asunnon myyntiin liittyviä kuluja.

Välityspalkkio

Välityspalkkio on asunnon myyjän välittäjälle maksama korvaus välittäjän tekemästä työstä. Välityspalkkio maksetaan välittäjälle toteutuneesta asuntokaupasta. Välityspalkkion suuruus on yleisimmin 2–4 % toteutuneesta velattomasta hinnasta. Esimerkiksi 250 000 euron asunnosta välityspalkkio on noin 5 000–10 000 euroa. Jotkut välittäjät tarjoavat myös kiinteitä välityspalkkioita.

Asiakirjat

Asunnon myyntiin liittyy asiakirjoja ja papereita, jotka asunnon myyjän on syytä hankkia hyvissä ajoin ennen asunnon myynnin aloittamista. Tällaisia ovat muun muassa isännöitsijäntodistus liitteineen, yhtiöjärjestys, energiatodistus, taloyhtiön tilinpäätösdokumentit ja pohjapiirros. Nämä dokumentit voit tilata taloyhtiön isännöitsijältä. Pelkästään isännöitsijäntodistus voi maksaa yli 100 €. (Asiakirjoista tarkemmin alempana.)

Myynti-ilmoitus ja asunnon markkinointi

Ilman asunnon markkinointia eivät potentiaaliset ostajat löydä asuntoasi. Asuntoilmoituksen lisääminen asuntoportaaleihin (kuten Oikotie.fi ja Etuovi.fi) on lähes välttämätöntä. Tästä aiheutuu asunnon myyjälle myös kuluja. Osa kiinteistönvälittäjistä sisällyttää markkinointikulut palkkioonsa, osa ei, joten tässä kannattaa olla tarkkana. Monet hyödyntävät asunnon markkinointiin myös esimerkiksi kohdennettua markkinointia paikallislehdissä, sosiaalisessa mediassa ja muissa online-kanavissa.

Asunnon myyntiin kuluva aika

Sanotaan, että ”aika on rahaa”. Tämä pätee myös asunnon myyntiin. Vaikka asunnon myyntiin ja sen valmisteluun käytetylle ajalle voi olla vaikeaa laskea rahallista arvoa, on se syytä huomioida osana asunnon myynnin kuluja. Erityisesti asunnon toistuvaan siivoamiseen näyttöjä varten kuluu helposti tuntikaupalla.  Asunnon myyntiin tuhrautuvan ajan minimointi on myös yksi Kodit.io:n pikaostopalvelun (iBuyer) kantavista ajatuksista.

Asunnon myyntihinta vs. pitkäaikaisesta myynnistä koituvat kustannukset

Miten asunnon myyntihinta voi olla kulu? Jos myyt asuntosi alle markkinahinnan, voidaan tämä menetetty raha laskea asuntokaupan kuluksi. Asunnon myyjän on syytä pohtia tarkkaan asunnon myyntiin kuluvan ajan ja asunnon myyntihinnan suhdetta. Kannattaako jäädä odottamaan parempaa tarjousta asunnosta, jos sitä voi joutua odottamaan viikkoja tai jopa kuukausia?

Myynnin viivästyksessä ei maksa pelkästään pitkittyneestä myynnistä johtuva lisävaiva, vaan asunnon sitomalla pääomalla on myös ”aika-arvo”:

a) Vanhan asuntolainan korot ja asuntoyhtiön kulut juoksevat.

b) Asuntoyhtiössä tai asunnossa voi tapahtua yllättävä vahinko, josta aiheutuu kustannuksia.

c) Asunnon sitoma pääoma voisi tuottaa paremmin sijoitettuna muualle.

d) Toisaalta uusi unelmakoti voi vanhan asunnon myyntiä odotellessa mennä sivusuun, ellei pankkisi suostu rahoittamaan sinulle kahta riittävän suurta asuntolainaa samanaikaisesti. Tätä viimeistä kustannusta ei välttämättä voi edes mitata rahassa.

vinkit asunnon myyntiin

6. Mitä asiakirjoja tarvitaan?

Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä hankkia tarvittavat asiakirjat jo ennakkoon. Esimerkiksi isännöitsijältä tilattavien dokumenttien osalta on hyvä varautua useamman päivän tai jopa yli viikon toimitusaikaan. Isännöitsijältä tilattavat dokumentit ovat maksullisia. Jos myynnissä käyttää kiinteistönvälittäjää, näiden tilaaminen on useimmiten välittäjän tehtävä.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkeimpiä dokumentteja. Se on eräänlainen yhteenveto taloyhtiön ja myytävänä olevan asunnon tiedoista, historiasta ja taloyhtiön remonteista. Isännöitsijäntodistus on lakisääteinen asiakirja, ja se saa olla enintään 3 kuukautta vanha.

Yhtiöjärjestys

Asunnon ostajalla on oikeus tutustua asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksessä on muun muassa mainittava taloyhtiöön kuuluvat rakennukset ja niiden sijainnit, eri huoneistojen pinta-alat ja käyttötarkoitukset sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet. Myös yhtiöjärjestyksen voi tilata isännöitsijältä.

Taloyhtiön tilinpäätös

Kuten tavallisen osakeyhtiön, myös asunto-osakeyhtiön tulee laatia tilinpäätös. Tästä säädetään sekä kirjanpito- että asunto-osakeyhtiölaissa. Taloyhtiön tilinpäätös toimitetaan osakkaille useimmiten yhtiökokouskutsun yhteydessä. Tilinpäätöksen voi myös tilata isännöitsijältä.

Tilinpäätöksestä ja siihen liittyvästä toimintakertomuksesta asunnon ostaja saa yksityiskohtaisemman kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Pohjapiirros

Asunnon pohjapiirrosta ei kannata lähteä askartelemaan tai piirtämään itse, vaan virallisen asunnon pohjapiirroksen voi tilata joko rakennusvirastolta tai isännöitsijältä. Esimerkiksi Helsingissä asunnon pohjapiirroksia voi hakea suoraan Rakennusviraston asiointipalvelusta.

7. Miten tarjous tehdään ja hyväksytään?

Asunnon ostaja tekee myyjälle asunnon ostotarjouksen. Ostotarjous on aina syytä pyytää kirjallisena ja mielellään allekirjoitettuna dokumenttina. Jos asuntoa myy välittäjä, vaatii välittäjä usein, että tarjous on tehty välittäjän omalla tarjouspohjalla. Joka tapauksessa ostotarjouksessa tulee olla eriteltynä:

  • asuntokaupan ehdot,
  • asunnon osoite,
  • tarjottava hinta,
  • tarjouksen voimassaoloaika ja
  • vapautumisaikataulu.

Ostotarjousta ja sen hyväksymistä pohtiessaan asunnon myyjän on hyvä puntaroida kokonaisuutta:

  • Onko ostajan tarjoama hinta toivotulla tasolla?
  • Vastaavatko ehdot tarpeitasi?
  • Onko pöydällä muita tarjouksia?
  • Onko muita tarjouksia odotettavissa?
  • Onko tarjous korkein hinta, mitä tarjoaja on valmis maksamaan, vai olisiko tämä valmis harkitsemaan myös korkeampaa vastatarjousta?

Jos et ole valmis hyväksymään asunnon ostotarjousta, voit aina tehdä vastatarjouksen. Sitoumus myydä asunto syntyy vasta, kun asunnon myyjä ja ostaja pääsevät yhteisymmärrykseen asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista.

Asunnon omistus siirtyy virallisesti vasta myöhemmin, kun varsinainen kauppakirja allekirjoitetaan. (Ks. kohta 9)

8. Miten kauppakirja laaditaan?

Asunnon myyjä (tai tämän välittäjä) vastaa kauppakirjan laatimisesta. Asunnon kauppakirjassa tulee olla mainittuna muun muassa seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (asunnon sijainti, pinta-ala, osakenumerot jne.)
  • kaupan ehdot (esim. kauppahinta, maksuehdot, omistusoikeiden siirtyminen)
  • vastuu asunto-osakkeesta aiheutuvista kustannuksista omistus- tai hallintaoikeuden siirtymiseen saakka.

Asunnon ostajan tulee saada tutustua asunnon kauppakirjaan ennen kaupantekotilaisuutta. Siksi onkin suositeltavaa, että asunnon myyjä toimittaa kauppakirjaluonnoksen asunnon ostajalle vähintään kolme päivää ennen kaupantekotilaisuutta. Asunnon kauppakirjamalleja löytyy verkosta. Jos käytät kiinteistönvälittäjää apuna, vastaa välittäjä kauppakirjan laadinnasta.

9. Mitä tapahtuu kaupantekotilaisuudessa?

Lopullinen kauppa tehdään kaupantekotilaisuudessa, jossa osapuolet allekirjoittavat asunnon kauppakirjan, ja asunto-osakkeen omistus siirtyy myyjältä ostajalle. Kaupat tehdään useimmiten ostajan pankissa.

Asunnon myyjä toimittaa osakekirjan harvemmin henkilökohtaisesti. Yleisin toimintatapa on se, että asunnon myyjä tilaa omasta pankistaan osakekirjan siirron ostajan pankkiin. Kaupantekotilaisuuden ja kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen osakekirja talletetaan vakuudeksi pankkiin, mikäli ostaja on ottanut asuntolainan ostettavaan asuntoon. Ostaja saa itselleen kopion osakekirjasta.

Vuoden 2019 aikana alkaa vaiheittainen siirtyminen sähköiseen asunto-osakerekisteriin, jonka seurauksena fyysiset osakekirjat tulevat vähitellen poistumaan käytöstä.

Kaupanteon yhteydessä ostaja maksaa myös varainsiirtoveron (2 % asunto-osakkeista, 4 % kiinteistöstä), ellei ostaja ole vapautettu verosta esimerkiksi ensiasunnon ostajana.

10. Voiko asuntoa myydä mitenkään helpommin tai nopeammin?

Kuten huomasit, liittyy asunnon myyntiin monia eri vaiheita ja asioita, joita asunnon myyjän pitää hoitaa ja huomioida. Aikaa kuluu helposti paljon, eikä myyntiaikataulusta ole varmuutta.

Kodit.io:n perusajatus on hyvin yksinkertainen: Haluamme mahdollistaa asunnon myynnin ilman epävarmuutta, välityskuluja ja haaskattua aikaa.

  • Nopeat kaupat: Saat tarjouksen 2 päivässä.
  • Joustavuus: Voit halutessasi jatkaa antamamme käteistarjouksen voimassaoloa 8 viikkoon hyväksymällä sen takuukauppana, jolloin voit vielä katsoa saisitko markkinoilta paremman tarjouksen.
  • Vähemmän stressiä uuden asunnon löytämisestä: Voit hoitaa asunnonvaihdon kokonaisuudessaan kauttamme. Myy oma asuntosi meille, ja löydä uusi kotisi laadukkaasti remontoitujen Kodit.io-asuntojen joukosta. Toisaalta tieto siitä, että saat varmasti vanhan asuntosi kaupaksi, antaa sinulle enemmän joustavuutta ja neuvotellessasi muista ostokohteista.
  • Ei väliaikaisia asumisjärjestelyjä: Muuttopäivät sovitaan tarpeidesi mukaan. Tarjoamme myös mahdollisuuden jäädä nykyiseen asuntoosi vuokralle, kunnes uusi kotisi vapautuu tai on muuttovalmis.