1. Pääkaupunkiseudun sisällä on monta erilaista markkinaa.

Asuntosijoittajan on hyvä tutkailla ensin asuntomarkkinoiden kokonaistilannetta. Kodit.io:n Martti Suomelan mukaan pääkaupunkiseudun tilanne on asuntomarkkinan osalta yleisesti hyvä, mutta toisaalta alueellisia eroja on paljon myös pääkaupunkiseudun sisällä, eikä seutua voida katsoa vain yhtenä markkinana

“Pääkaupunkiseudun sisällä on hyvin erilaisia markkinoita. Helsingin keskustan vetovoima on edelleen voimakas, mutta myös monien muiden alueiden vetovoima kehittyy. Vapaarahoitteisen uudistuotannon hinta on monilla alueilla suhteettoman korkea verrattuna saman alueen vanhaan asuntokantaan . Toisaalta uudisasuntojen haluttavuus sekä vetovoima ovat kuitenkin korkealla tasolla, sillä Ihmiset haluavat ostaa uutta”, Suomela kokoaa yhteen muutamia linjoja.

Suomelan mukaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinan kokonaiskuva on positiivinen, eikä hintojen kehitys ole yliampuvaa, vaikka asuntojen hinnat ovatkin muuhun Suomeen verrattuna korkeampia. Keskituloisilla henkilöillä on siis edelleen mahdollisuus löytää kohtuuhintaisia omistusasuntoja pääkaupunkiseudulta.

”Pääkaupunkiseutu kärsii yleisesti kaupungistumisen ja muuttoliikkeen myötä kroonisesta asuntopulasta. Uudisasuntojen vuosikausia kestänyt matala tarjonta on aiheuttanut varsinkin uudiskohteiden hinnannousuja ja vetänyt toki myös perässään vanhojen asuntojen hintoja. Tilanne on koko maan tasolla mielenkiintoinen, koska samaan aikaan maakuntien pienemmissä kaupungeissa arvot ovat lähteneet luisumaan alaspäin, maaseudun kohteista puhumattakaan", OP:n Palkén toteaa. ​

2. Uudisrakentamisen hinta luo vääristymiä joillekin alueille.

Pääkaupunkiseudulla on useita alueita, joilla sijaitsevien uudiskohteiden hintaero saman alueen vanhoihin asuntoihin on merkittävä. Uusikohteen ostoa harkitsevan kannattaa siis peilata läheisten vanhojen asuntojen hintoja.

Mikäli hintaero uuden ja vanhan välillä on reilusti yli 1000€/m2, kannattaa miettiä voisiko peruskorjattu vanha asunto olla kannattavampi sijoitus pitkällä tähtäimellä. Alueen vanhan ja uuden asuntokannan hintojen täytyy kuitenkin vuosien saatossa lähentyä toisiaan, kun alueen vanhaa kantaa korjataan ja aikoinaan uusien asuntojen korjausvelkaa alkaa puolestaan kertyä.

Esimerkkinä tästä hintojen vääristymästä Suomela antaa tilanteen, jossa saman kokoinen vanha peruskorjattu asunto omalla tontilla maksaa 2500 euroa neliöltä ja saman alueen vuokratontilla olevan uudiskohteen neliöhinta on 4000 euroa. Seuraavan 20 vuoden kuluessa vanhaan asuntoon liittyvät kumulatiiviset ylläpito- ja korjauskustannukset tuskin ylittävät tätä hankintahetken hintaeroa. Tietyllä alueella, kuten Vantaan Tikkurilassa, vanha rakennuskanta voi siis olla aliarvostettua verrattuna uuteeen.

Palkénin mielestä uudisrakentamisen ja vanhojen asuntojen hintaero selittyy yleensä kysyntätilanteella. Varsinkin suosituille alueilla saattaa olla huomattavan vähän vanhoja asuntoja myytävänä ja niiden myyntiajat ovat lyhyitä. Kysyntä voi olla patoutunut pitkällä aikavälillä ja alueelle tuleva uudiskohde saattaa tästä syystä olla poikkeuksellisen haluttu, joka toki näkyy myös hinnoittelussa. Asunnonostajien vaatimustaso on myös kasvanut ja uudiskohteet voivat täyttää helpommin näitä vaatimuksia. Asuntojen myyntivoiton verotus myös vinouttaa hieman markkinaa, koska asunnot myydään uutena ja sen jälkeen niissä yleensä asutaan vähintään verovapauteen vaaditut kaksi vuotta ja näin vanhojen asuntojen arvot saattavat ottaa hieman kiinni uudiskohteen hintoja.

3. Uudistuotannon hintaan vaikuttaa nykyinen käytäntö rakentaa vuokratonteille.

2000-luvulla on tapahtunut myös selkeä muutos uudistuotannossa, joka vaikuttaa myös osaltaan asuntojen arvoon. Uusia asuntoja ei juurikaan enää rakenneta omille tonteille, vaan lähes kaikki uudet kohteet ovat vuokratonteilla.

“Vuokratontille rakentaminen laskee asunnon absoluuttista myyntihintaa jopa 1000€/m2, joten asunto on edullisempi ostaa. Tämä hinnan alennus tulee kuitenkin näkymään tulevina vuosina tontin vuokrasta johtuvina korkeampina hoitokustannuksina ja tuntuu siten asunnon ostajan kukkarossa”, Suomela muistuttaa. ​

4. Alueet kehittyvät, mutta maltillisesti.

Pääkaupunkiseudulle rakentuu ja on rakentunut viime vuosina uusia asuinalueita, kuten Kalasatama ja Jätkäsaari. Myös vanhoilla alueilla tapahtuu täydennysrakentamista ja laajentumista.

Hyvänä esimerkkinä vanhasta positiivisempaan suuntaan kehittyneestä alueesta toimii Helsingin Jakomäki, jossa on purettu paljon vanhoja rakennuksia ja rakennettu uutta tilalle. Muutokset eivät ole kuitenkaan nopeita ja alueiden mahdollinen vetovoima kehittyy hitaasti vuosien saatossa.

Pidempään jatkuneena trendinä Suomela mainitsee itäisen kantakaupungin vetovoiman, kuten Kallion, Sörnäisen ja Merihaan alueet, jotka ovat lähestyneet arvoltaan keskustan hintoja.

Itäisen kantakaupungin arvostuksen kasvu on Palkénin mukaan erittäin toivottu muutos, johon varmasti vaikuttaa erityisesti Kalasataman kehittyminen. Muutoksen myötä Helsinginniemen kapea asuntomarkkina saa vihdoin mahdollisuuden laajeta idemmäs ja alueen uudishankkeet mahdollistavat kaupungille vastaamisen kasvaneeseen asuntokysyntään.

Myös Länsimetro on nostanut muun muassa Matinkylän ja Niittykummun arvoa huimasti. Tikkurilan alue on myös ollut nousussa, ja siihen ovat vaikuttaneet muun muassa sen keskusta-alueen kehittyminen kaupunkimaisemmaksi, kauppakeskuksen rakentaminen ja kehäradan valmistuminen. ​

5. Länsimetron ja muun julkisen liikenteen vaikutus alueeseen on merkittävä.

Sijoitusasuntoa hankkiessa kannattaakin katsoa tulevaisuuteen, etenkin infrastruktuurin ja julkisen liikenteen näkymien valossa. Suomela kehottaa pitämään silmällä ainakin Espoon Länsimetron jatketta. Siinä suunnassa voidaan odottaa arvonnousua, kun projekti etenee.

“Myös kaavoitusta pystyy seuraamaan omatoimisesti, tieto on julkista. Rakennushankkeita ja päätöksiä kannattaa seurata. Liikenneyhteyksien ja palveluiden kehittymisellä on iso merkitys alueiden vetovoimaan.

Palkén muistuttaa Länsimetron vaikuttavan pitkällä jänteellä myös tiettyjen liityntäliikenteen päässä olevien kaupunginosien hinnoitteluun negatiivisesti. Liityntäliikenteen muutokset ovat pidentäneet tietyillä alueilla asuvien työmatkoja jopa parilla kymmenellä minuutilla. Kaupunkialueella etäisyyttä onkin hyvä miettiä minuuteissa ei kilometreissä. ​

6. Alueen vapaarahoitteinen uudistuotanto nostaa myös vanhan rakennuskannan arvoa.

Vaikkakin uudistuotannon hintojen kanssa kannattaa olla tarkkana, on uusista rakennushankkeista myös hyötyä alueelle. Suomelan mukaan vapaarahoitteinen uudistuotanto nostaa yleensä myös vanhan asuntokannan arvoa ja parantaa myös alueen viihtyisyyttä sekä arvostusta.

Rakentajat ovat nykyään hyvin tarkkoja kohteiden varausasteesta ennen aloittamista ja näinollen kaupunginosassa tapahtuva asuntojen rakentaminen on entistä varmempi merkki alueen haluttavuudesta. ​

7. Asunnon arvoon vaikuttavat monet tekijät - remontti yksin ei nosta arvoa.

Usein asuntosijoittajat pohtivat myös asunnon remontin vaikutusta asunnon arvoon. Suomelan mukaan kysymys on jälleen aluekohtainen, eikä siihen ole antaa yhtä oikeata vastausta. Lähtökohtaisesti asiaan vaikuttaa paljon enenmmän alue sekä se, millainen asunto on muilta ominaisuuksiltaan.

“Remontin vaikutus asunnon arvonnousuun voi olla mitätön tai todella merkittävä. Hyvät ominaisuudet, kuten onnistunut pohjaratkaisu, näkymät ja hyvin hoidettu taloyhtiö houkuttelevat ostamaan. Tällöin remontoiminen voi luoda paljonkin lisäarvoa. Mutta jos asunto on muuten epähaluttava, ei edes pintaremontti välttämättä nosta sen arvoa.“

Lue myös:
Asuntojen myyntihinnat pääkaupunkiseudulla

Asunnon hinta-arvio perustuu entistä enemmän reaaliaikaiseen dataan

Asunnon osto – selvitä nämä 5 asiaa taloyhtiöstä ennen ostoa